江门神盘！5字头，十年赚200%，还不限购！敢买吗？
“单价5字头起，十年两番，投资回报超200%，年回报最高达19%，最快5年回本......”
近日，房姐发现一则江门U汇国际的朋友圈广告被中介广为传播，从文案上看，无论是价格还是回报，都可称得上“神盘”。
▲朋友圈广告
十年赚两番，那为何开发商不自己持有赚钱，而是十分“大方地”让利百姓？带着种种疑问，房姐决定区现场实踩一番：
● 项目目前无法办理房产证，卖的是使用权。如果实在办不下来，开发商称可以在业主买后8-10年期间，无条件原款回购。
● 项目在售46-52㎡公寓，精装交付，带家具，折后均价5900元/㎡，需另交5.5万装修费。
● 业主可交由酒店托管返租，有两套返租方案，据销售称，年回报率最高达19%，最快5年回本。
【项目】
出售使用权，目前无法办理房产证
项目位于荷塘镇，为中嘉广场的商业公寓，目前在售7-9层46-52㎡平层公寓，带家具，折后单价5900元/㎡，需另交5.5万装修费。
据现场销售称，目前无法办理房产证，在售的是使用权。如果届时房产证实在办不下来，开发商可以在业主购后8-10年期间原价回购。
▲项目沙盘
贷款方面，项目最多可贷款8年，首付需5成。销售以此为房姐计算了一套46㎡的单位，总价约31.3万，首付18.3万，贷款13万，月供约1700元。
另外，如手头钱不够，还可选择消费贷，首付最低至3成，但还款利息会高很多。
▲项目宣传海报
【返租】
销售称，年回报率最高19%
最快5年回本，十年赚200%
项目现场粘贴了返租方案，方案显示，年回报率最高达19%，最快5年回本，每月返租可抵月供。
而销售也称：“业主可8年签约1次，到期后可能可以续签，如果胆够大，选择回报率最高的方案，十年期间便能赚200%。”
▲项目返租方案
两种返租方案具体如何？简单来说，两种方案的第一年都为固定收益1880元/月，2-8年根据所选择方案的不同，返租比例和保底金额也不同：
方案一为保底收益1000元+50%营业额提成（超1000元部分）；
方案二为不保底，业主可获65%营业额提成。
房姐从表中看到，以52㎡的房间，按方案二投资回报计算，如果每月入住率达100%，即天天有人租，年回报率的确高达18.44%，8年可获46万。
从项目销控表上，目前也有不少已经售出。
▲项目销控表
而目前周边在售新盘仅有益田·龙湖在售，住宅均价在8500元/㎡。
相比之下，该项目在售的公寓，如此低价加上高额返租，的确吸引力十足。
【疑问】
回报真的万无一失吗？
按销售计算，短短几年时间便可回本，那么，为何开发商不自己持有出租，居然做这种“普惠大众”的买卖？
而返租究竟有没有保证？
现场销售针对房姐对返租的疑惑解释了一番：“开发商会和业主签订合同协议，并且还是政府扶持项目，业主大可放心。”
说起来，江门外海的光博汇项目，宣传套路基本类似，也与业主签订各种返租协议。但是，目前已经申请破产重整，停工停售了。
▲公告
【总结】
只有使用权，房价低，敢买吗？
文章到此，相信各种看官已明白这个楼盘的卖点和弊端：房价低、不限购、明面回报大；但相应的，只有使用权，返租没有稳妥保证。
目前，项目在售单价5900元/㎡，加上5.5万装修费，整体均价在6800元/㎡。诚然，这个价格确实低。
▲样板房
但价格超低于市场，其中必有原因。用如此低的价格，只能买到使用权，房产证也不一定能办理，而8年后是否可以回购，谁也无法保证。
所以，房姐要提醒的是，淘“笋”需擦亮眼睛，其中风险购房者需明晰。
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—房姐大家族—
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